گواهی عدم حضور برای خسارت قراردادی

در این مقاله میخواهیم به موضوع گواهی عدم حضور برای خسارت قراردادی بپردازیم.

یکی از اساسی ترین شروط برای امکان دریافت خسارت های معاملات ملکی خسارت بایت عدم تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی در روز مقرر در مبایعه، گواهی که عرفا به نام گواهی عدم حضور دفترخانه است، می باشد.

در این راستا از میان چند شرط الزامی برای تحقیق استحقاق دریافت خسارت عدم تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی  (مانند تصریح واضح مبلغ در مبایعه نامه، تصریح به شماره دفترخانه اسناد رسمی و …)  اخذ یک گواهی موسوم به گواهی “عدم حضور” از دفترخانه اسناد رسمی در روز تنظیم سند می باشد.

فی الواقع خریدار اگر خودش نیز برای‌ تنظیم قرارداد به دفترخانه اسناد رسمی در روز مقرر نرود، دیگر استحقاق دریافت خسارت عدم انجام تعهد (عدم تنظیم رسمی انتقال) را از دست می دهد.

حالیه در این رابطه به ذکر نکاتی بسیار مهم می پردازیم؛

۱– اگر فروشنده اصلا شرایط تنظیم سند رسمی انتقال را نداشت (مثل اینکه پایان کار شهرداری را نتوانسته تا آن تاریخ بگیرد تا تسویه مالیاتی به عمل آورد و…) و هر دو طرف نیز براین امر واقف و مطلع باشند که به جهت تکمیل نبودن مدارک مورد نیاز قانونی اساسا امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد، در این صورت؛

آیا خریدار باز هم ملزم به رجوع به دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور از سردفتر دفترخانه می باشد؟

-وقتی به روشنی میدانیم شرایط تنظیم سند رسمی انتقال نیست و یا اینکه مثلا طرف به هر دلیل مثلا متواری است و به دفترخانه در آن روز مقرر رجوع نمیکند، در این حالت؛

آیا باز هم نیاز به رجوع به دفترخانه اسناد رسمی در روز مقرر در مبایعه نامه است؟

پاسخ؛ به این سوال “بله” می باشد.

در هر صورت – موکدا عرض می شود در هر صورت- خریدار می بایست در روز تعیین و توافق شده در سند عادی در دفترخانه حاضر گردد.

در غیر این صورت به هیچ وجه و به هیچ حالتی به ایشان مبلغی بایت تخلف فروشنده بابت عدم تنظیم سند رسمی انتقال در تاریخ مقرر، تعلق نمیگیرد.

۲- ترجیحا مبلغ باقی مانده ثمن معامله، بصورت چک تضمین شده بانکی همراه خریدار باشد.

رعایت مطلب بیان شده در این بند بصورت مصرح در هیچ یک از مواد قانونی نیامده است ولی برای جلوگیری از برخی حیله گری های تعداد انگشت شماری از فروشندگان، رعایت رهنمود این بند توصیه میگردد.

۳- آیا سردفتر مکلف به صدور گواهی عدم حضور است یا مخیر و با اختیار ؟

پاسخ؛

سردفتر تکلیف قانونی برای دادن گواهی عدم حضور به طرفین ندارد حتی اگر تمام شرایط قانونی برای صدور این گواهی موجود باشد.

حالیه احتمالا این سوال در ذهن شما میگذرد که خب پس در چنین شرایطی چطور حقمون رو بگیریم؟

چطور در آینده اثبات کنیم که من در روز مقرر با تمام شرایط قانونی در دفترخانه حاضر شده بودم؟

راهکار برای این مشکل؛

اگر به هر دلیلی سردفتر دفترخانه اسناد رسمی از صدور گواهی عدم حضور خودداری نمود (که حق قانونی وی می باشد) در این زمان شما میتوانید تقاضای صدور گواهی اعلام حضور خود (نه عدم حور طرف مقابل) را بنمایید.

در این حالت دیگر سردفتر اختیار به صدور یا عدم صدور گواهی ندارد بلکه تکلیف به صدور گواهی اعلام حضور فرد حاضر شده در دفترخانه اسناد رسمی دارد.

پس سردفتردفترخانه برای صدور یا عدم صدور گواهی عدم حضوردارای ((اختیار)) است ولی برای صدور گواهی اعلام حضور شخص ((مکلف)) به صدور آن است و قانونگزار این تکلیف قانونی را در حدود شرایط قانونی برای وی مقرر نموده است.

•  شماره دفترخانه و تاریخ آن بصورت دفیق در مبایعه نوشته شود وگرنه خسارت بابت عدم تنظیم سند رسمی منتفی می گردد.

مشاهده شده متاسفانه برخی افراد در قسمت مربوط به تاریخ رجوع به دفترخانه از عبارت ((با توافق طرفین)) استفاده نموده اند.

همین عبارت هرگونه خسارت قراردادی بابت عدم تنظیم سند رسمی انتقال را منتفی می کند.

چراکه باید بصورت روشن در قرارداد تاریخ رجوع به دفترخانه ذکر گردد.

• شماره دفترخانه؛

اگر تمام شرایط فوق الذکر هم موجود باشند ولی در قرار داد شماره دفترخانه ذکر نشده باشد، باز هم خسارت قراردای‌ بابت عدم تنظیم رسمی انتقال کان لم یکن می گردد.

علی الخصوص اینکه برخی افراد وقتی به واژه (رجوع به دفترخانه) می نگرند اینطور گمان می‌کنند که زمان تنظیم سند با طرف مقابل هماهنگ می‌کنیم و به یک دفترخانه می رویم.

ولی باید بدانید که این عبارت نه تنها خوب نیست بلکه موجب از دست رفتن حق‌ شما برای دریافت خسارت قراردادی می گردد.

 در صورت تمدید قرارداد حتما تمامی الزامات و خسارت قراردادی قرارداد اولیه در یک یا چند‌ جمله بصورت دقیق (و ترجیحا با مشورت با یک حقوقدان) درج گردد.

در برخی قراردادها به هر دلیلی طرفین توافق می‌کنند مدت انجام تعهد برای مورد مثل تحویل مبیع یا زمان رجوع به دفترخانه تغییر پیدا کند.

در این صورت حتما در متن تمدید ذکر گردد که خسارت قراردادی در قرارداد اولیه بابت عدم تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی در تاریخ مقرر عینا مجددا الزامی می باشد و ضمانت اجرایی و خسارات قراردادی در صورت تخلف از آن عینا مجددا مورد توافق قرار گرفت و در صورت تخلف از آن طرف مقابل حق دریافت خسارت عدم انجام تعهد در موعد مقرر را خواهد داشت (راهکار کاربردی).

در پایان؛

در پایان به شما توصیه می گردد اگر در زمینه خسارات قراردادی دچار مشکل شده اید برای مشاوره حقوقی و یا وکالت برای احقاق حق خود به بهترین وکیل ملکی در تهران (آقای وکیل محمد گلعذار) از طریق همین صفحه رجوع نمایید.

فراموش نکنید در امور ملکی به جهت وجود نکات متعدد کاربردی نیاز به داشتن سابقه قابل توجه وکالتی در این زمینه می باشد که شما  برای ارتباط با چنین شخصی میتوانید به راحتی از طریق این صفحه اقدام نمایید.